Comprar ou herdar um imóvel sem matrícula pode trazer complicações futuras para o dono do mesmo. Isso porque a Justiça brasileira só reconhece o direito de propriedade de um bem se este estiver registrado no nome do dono.
Nesses casos, os contratos de gaveta — quando não há registro do imóvel — não têm validade legal para comprovar a propriedade sobre determinado bem imóvel, e servem apenas para garantir o cumprimento das obrigações no processo de compra e venda do bem ou para prova de posse.
Para regularizar a situação é preciso procurar o Cartório de Registro de Imóveis da região onde o bem se encontra e seguir os passos:
1- Levar os documentos requeridos: entre eles os que trazem informações pessoais dos antigos proprietários, uma vez que é necessário rastrear a origem e a cadeia de propriedade do imóvel.
2- Mostrar o contrato de compra e venda do imóvel: se existente deverá ser apresentado para provar a posse;
3- Levar o comprovante de pagamento dos impostos e taxas vinculados à propriedade: esses pagamentos devem estar em dia, uma vez que eventuais pendências podem atrasar o processo.
É importante lembrar que embora esse passo a passo seja via de regra para a maioria dos casos, o processo de regularização pode variar de acordo com a localidade e as especificidades de cada imóvel. Desse modo, é importante consultar um advogado especializado no tema para ajudar nos trâmites legais.
E se o dono do imóvel for desconhecido?
Caso não se conheça o antigo dono, é possível regularizar um imóvel sem matrícula por meio do processo de usucapião. Para isso, será preciso reunir documentos que comprovem a posse, certidão negativa de ônus reais, que atesta que não há nenhuma dívida sobre o imóvel, entre outros.
Existem diferentes modalidades de usucapião como a ordinária e extraordinária. Para saber qual a mais indicada em cada caso, é recomendado consultar um advogado imobiliário.
Por que existem imóveis sem matrícula?
Existem várias razões para um bem não ter matrícula, entre elas a falta de regularização, pendências legais, processos de heranças não resolvidos, ou até mesmo ação de criminosos que tentam vender imóveis sem direito de propriedade.
Manter um imóvel sem fazer a regularização, pode acarretar problemas como:
Insegurança Jurídica
Imóveis sem matrícula imobiliária têm menos chances de serem vendidos, uma vez que geram desconfiança no mercado. Isso contribui para a desvalorização do mesmo e diminui, até mesmo, as chances de serem alugados.
Dificuldade de comercialização
A falta de matrícula também torna o processo de venda mais burocrático e complicado, já que os compradores exigem vários documentos para realizar a transação, sendo um deles a matrícula que comprove o direito à propriedade.
Impedimento de Financiamentos
Bancos exigem a matrícula do imóvel para liberar financiamentos. Sem esse documento, a compra fica mais difícil, reduzindo o número de interessados e desvalorizando o imóvel.
Risco de Fraudes e Litígios
A ausência de matrícula torna o imóvel vulnerável a fraudes e disputas judiciais, já que terceiros podem tentar requerer o direito de propriedade por meio de documentos falsificados. Tudo isso, pode levar o bem a disputas judiciais prolongadas, gerando despesas adicionais e desvalorizando o imóvel.
