As enchentes em maio de 2024 mudaram o cenário de Porto Alegre e deixaram cicatrizes no mercado imobiliário que ainda devem levar tempo para se fechar. Depois de ver os preços recuarem em 2021 como consequência da pandemia, o mercado de locação na capital gaúcha vinha se recuperando. As enchentes não mudaram a rota, mas fizeram os preços dar uma estilingada. Os valores de locação saltaram 25,5% em 12 meses encerrados em setembro, de acordo com o índice FipeZap+, atrás apenas de Salvador. Um ano antes, o avanço já tinha sido expressivo de 15,4%, puxado pelo momento mais fraco de vendas.
“Quem estava de aluguel em imóveis mais baixos ou em áreas atingidas saiu e buscou novos imóveis. Onde não houve enchente, o preço valorizou muito”, diz Lucineli Martins, economista-chefe do Sindicato da Habitação do Rio Grande do Sul (Secovi-RS). O número de ofertas de imóveis para locação caiu, com muitos imóveis ficando sem condições de uso logo após as chuvas e precisando de reformas. Logo, o excesso de demanda fez com que os estoques de material de construção diminuíssem, bem como a mão de obra ficasse escassa e reduzisse essa oferta de imóveis.
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De setembro de 2023 ao mesmo mês deste ano, a oferta de imóveis residenciais para locação caiu 36%, segundo dados do Secovi gaúcho. E, nesse universo menor de imóveis anunciados, a mudança do perfil também resultou em impacto nos preços. O universo de imóveis passou a ter maior composição de imóveis novos, cujos preços de locação costumam ser mais elevados.
A lógica foi similar para o mercado de venda, em que os preços estavam estagnados em 2023. Os valores escalaram, acumulando alta de 6,3%, patamar similar ao de 2021, quando o setor vivia um momento de aquecimento pelo aumento da demanda. “Com juros a 2% e as pessoas formando poupança por causa do isolamento na pandemia, a demanda ficou muito aquecida”, diz a economista do Secovi-RS.
De acordo com ela, as vendas despencaram pela metade em maio na comparação com abril, mesmo com muitas já em andamento. “Depois, os negócios foram restabelecidos, tentando seguir o mesmo ritmo de antes da tragédia.” A principal recuperação veio das vendas dos imóveis novos, de acordo com o Sindicato das Indústrias da Construção Civil do Estado do Rio Grande do Sul (Sinduscon-RS). As pesquisas de julho e agosto, as mais recentes do sindicato, apontam vendas de 341 e 324 unidades novas, ainda abaixo das 641 unidades vendidas em abril, mas já mostrando recuperação ante as 242 unidades vendidas em maio.
Bem como na locação, os preços de imóveis nos bairros mais atingidos pelas cheias tiveram uma redução de 8,95% de abril a setembro deste ano, de acordo com dados do Secovi-RS e da Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário (Agademi). O bairro com maior recuo de preços foi o Menino de Deus, seguido de Cristal, Centro Histórico, Sarandi, Tristeza e Ipanema. No entanto, bairros como Mont’Serrat, Moinhos de Vento, Bom Jesus e Rio Branco figuram entre os que mais valorizaram nesse contexto.
Feita pouco depois do episódio climático, uma pesquisa realizada pela Associação dos Corretores de Imóveis de Porto Alegre (ACI-POA) revelou que 65% dos compradores priorizavam imóveis em áreas com menor risco de enchentes. E 45% dos entrevistados estavam dispostos a pagar até 20% mais por imóveis que oferecessem garantias de segurança contra inundações.
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Mas, embora os preços tenham subido, Martins está pouco confiante na manutenção desse cenário. “Houve um ‘apertamento’ no crédito pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo [SBPE], devido aos resultados da caderneta de poupança. Com isso, as vendas reduziram, já que a maioria depende de financiamento imobiliário”, destaca a economista. As novas regras agora impostas para financiamentos, com o comprador precisando dar entrada de maior valor e financiando menos, também devem reduzir a quantidade vendida, segundo ela.
“Com inflação alta e juros novamente subindo, há impacto na confiança para fazer uma aquisição. Além disso, muitas empresas aqui fecharam por causa das enchentes, então muitas pessoas perderam seus empregos e fontes de renda.” Um indicador do próprio mercado imobiliário dá sinais dos impactos sobre o setor produtivo. Os preços dos imóveis comerciais nas regiões mais afetadas pelas enchentes caíram 10,57% de abril a setembro, magnitude maior do que o recuo de preços dos imóveis residenciais.
